Европейската централна банка реши да не увеличава референтния лихвен процент в еврозоната и да го запази на сегашните нива, но иска да предупреди за риска, че това увеличение може да се случи по всяко време, така че предупреждава за трудността, в която семействата, които изпадат в дългове при закупуване на жилище чрез ипотечен заем, могат да се окажат.
Това известие от ЕЦБ потвърждава тенденцията на финансовия пазар да поддържа възходящия процес на лихвените проценти, започнал от началото на тази година. Потвърждавайки това наемане, в различни медии се появяват изявления и проучвания, че 12-месечната лихва на Euribor (референтната ставка за ипотечните кредити) ще бъде около 4% в края на тази година. Достигането на тази цифра би означавало Важен количествен скок, тъй като това би означавало, че само за дванадесет месеца лихвеният процент, използван най-много за формализирането на ипотечните заеми, би се повишил с 43,88%.
Този сценарий, който изглежда се очертава все по-ясно и ясно до края на тази година, би представлявал увеличение от гледна точка на разходите за семейства с 26-годишна ипотека (среден срок за формализиране на ипотеки според Националния статистически институт). от 22,40 евро на месечна вноска за всеки шест хиляди евро неизплатен заем, но ако това изчисление се извърши, като се приспособи към средната сума на ипотечните кредити, подписани през последния период, която е 140 179 евро, (с увеличение на размера на 13,5% през последните дванадесет месеца), получената такса ще бъде увеличена с общо 623,24 евро повече всеки месец.
Пред такъв променящ се сценарий и с толкова подчертана тенденция на повишаване на лихвите, можем да кажем, че има две алтернативи за борба с подобна ситуация. Първата, най-лесната за представяне, макар и най-трудна за изпълнение, тъй като зависи от нуждите на семействата, би била да не купувате апартаменти и да чакате да паднат лихвите отново, ситуация, която няма да се появи отново в следващите пъти, поне до нивата, към които през последните години свикнахме.
Всички проучвания и сравнителни анализи с останалите страни от ЕС ни сочат, че лихвеният процент в Испания е много нисък във връзка със собственото икономическо положение на страната. Но възможността да изчакате да закупите, предвид темповете на продажбите на жилища и увеличаването на нови фамилни единици, които INE продължава да отчита и съответно търсенето на нови жилища, го прави напълно невъзможно. Нуждата съществува и трябва да бъде удовлетворена.
Втората алтернатива от гледна точка на анализа на разходите е най-разумната, за да се избегне рискът, пред който са изложени ипотечните кредити, че лихвените проценти поддържат бичия линия, тъй като не само икономиката на ЕС се колебае дори (поради последствията от глобализацията) световната икономика. В този ред предложението може да включва осигуряване на лихвения процент чрез формализиране на новите ипотечни заеми с фиксиран лихвен процент, опция, която може да се приложи и за кредити, които са в сила в момента, тъй като (съгласно действащите законови разпоредби) позволява с минимални разходи, променете условията за индексиране на текущите ипотеки.
Въпреки това и въпреки факта, че изглежда ясна и нискорискова алтернатива, установяваме, че страната ни заедно с Португалия и Великобритания са трите в Европейския съюз, които продължават да използват променливата лихва в референтните разходи за прилагане на ипотеки. Очевидно тази ситуация е дадена в допълнение към конюнктурата на лихвите, дължащи се на определен исторически процес, следствие от еволюцията, която през последните години, в която ипотеките, които не бяха индексирани и бяха формализирани с фиксирана ставка, когато доведе до такъв ускорен спад на лихвите, собствениците на тези ипотечни кредити бяха установени с разходи доста над пазарните. Тази ситуация доведе до промяна в тенденцията на ипотеките,преминавайки от повечето от тях с фиксирана ставка до практически всички с променлива скорост.
Сега с увеличаването на цената на парите изглежда логично да се мисли, че това, което съответства, е да се гарантира лихвен процент по ипотеката и по този начин да се избегне, че местната икономика е обект на очакваните промени в посока нагоре, които ЕЦБ може да направи и преди всичко да избягва шоковете, които прегледът на ипотеката сега налага всяка година. Но отново има някои несъответствия и това е, че с оглед на препоръките на ЕЦБ, както беше посочено по-горе, и на Испанската ипотечна асоциация и на Министерството на икономиката и финансите, реалността продължава да провежда новите формализации на ипотечните заеми. Отново към индексацията, тоест към променливостта на лихвите.
За да разясним този факт, е необходимо само да направим кратка разходка през някои от най-активните кредитни институции на ипотечния пазар (по същите линии, банки и спестовни банки) и ще наблюдаваме, че офертите за ипотека с променлива ставка са около 4 % (стандартна разлика от 0,50%) за първите шест месеца и впоследствие ревизируема (понастоящем тя би била 4,30%), без никакви затруднения, така че срокът на погасяване да е до 30 или 35 години. Ако извършим същото упражнение с цел да имаме ипотека с фиксирана ставка, ситуацията се променя значително.
Следващата таблица е отражение, което, без да се преструва на съставянето на всички опции, дава представа за ситуацията на офертите за формализиране на ипотека с фиксиран лихвен процент.
| Срок на ипотека | Договорен лихвен процент. |
| 12 години | 5,10% |
| 15 години | 5,30% |
| 20 години | 5,70% |
| 25 години | 6,00% |
| 30 години | 6,20% |
(Таблица 1 собствена разработка)
Като имаме предвид тези предложения, трябва да се запитаме дали не е по-рисковано да формализираме ипотеките с фиксирана лихва, особено ако се съобразим с прогнозите, които се разглеждат в момента за развитието на лихвените проценти. Понастоящем се изчислява, че еволюцията на 12-месечния Euribor може да настъпи през следващите три години при нива от порядъка на 5,50 / 5,70%. С това бихме преценили, че нашата ипотека с променлив лихвен процент може да има максимален лихвен разход (включително разликата) от около 6,390% в края на 2009 г. (според оценките на AHE), докато настоящото предложение за ипотечни заеми с фиксиран лихвен процент, ако сме в средния срок на 26-годишните ипотеки, то вече е на това ниво.
Графика 1 - собствена разработка
Графика 1 ни поставя в сценарий, при който купувачът на жилище, изправен пред настоящата трудност при посрещането на вноските, поради увеличението на цената на жилището (основен елемент) и лихвения процент, сега в интерес на по-голяма бъдеща гаранция по отношение на способността ви да плащате, препоръчително е да присъствате на формализирането на тази покупка чрез ипотека с фиксиран лихвен процент, но това, което не се взема предвид в тези препоръки или предложения (в зависимост от събеседника), е че настоящият приобретател се изисква да увеличи размера на ипотеката си за две години, за да предвиди (не гарантира) по-добра вноска в бъдеще.
Графика 2 - собствена разработка
Тази изложба не е предназначена да реши от името на бъдещите купувачи на жилища или дори настоящите притежатели на ипотечен кредит, които възнамеряват да поддържат такса повече в съответствие с техните възможности и да избегнат колебания или отрицателни промени в бъдеще, ако не просто поставени Проявявам, че отново пазарът отива от едната страна, а желанията - от другата. Разбира се, желателно е купувачът на жилище да има определени гаранции, които няма да се окажат в ситуация, в която той не може да плаща месечното ипотечно плащане, но не може да бъде за сметка, както би могло да се случи, ако ние Предлагаме при сегашните фиксирани лихви, които ни предлагат, да не купуваме къщата сега, защото не могат да стигнат до квотата.
Очевидно рискът е висок, когато се формализирате с променлив лихвен процент с тази прогноза за повишени лихвени проценти, което би трябвало поне да ви накара да се замислите, преди да вземете решение за покупка, на първо място за ново (или текущо ипотекирано), ако е на сцената предложено, тоест с лихва, малко по-висока от 6% за три години, те ще могат да продължат да плащат вноската, но икономическите власти също трябва да бъдат обърнати на внимание, тъй като ако не бъдат взети мерки, няма да има проблеми само със закъснели плащания в финансовите институции поради трудностите, които притежателите на ипотечни кредити ще трябва да плащат вноските, което означава нестабилност във финансовата система, ако не най-важният сектор (икономически) като строителството може да пострада значително и следователно всички национални похвали.
