Правна самостоятелност на имота в Уругвай

ПРАВНА АВТОНОМИЯ НА ИМОТА:

ХОРИЗОНТАЛНАТА СОБСТВЕНОСТ

Имотът е определен от Гражданския кодекс като градска или крайградска собственост и имотът или фракцията от полето (чл. 463 от НК). Те ще придобият идентичност като такава, когато графично и правно могат да се считат за „независими имоти“. Понятието за независимост и идентичност на имота е модерно установено от членове 3 и 4 от горепосочения указ № 318/995, които горепосочените членове определят като "парцел" е точно в съответствие с това, което сме нарекли "независима собственост".

ПРИНЦИПЪТ НА

Хоризонталната система на собственост е тази, която разпознава, че апартамент, материална част от сграда, може валидно и ефективно да бъде обект на индивидуални контролни и бизнес устройства и този правен статут се осъществява в нашия закон по един от следните начини:

едно-

Достъпа до системата може да се направи чрез изграждане на сграда в съответствие с изискванията на Закон 10751 и общинските наредби, които регулират тази форма на строителство. С други думи, собственикът на земята поиска разрешение от общинската управа за строеж по системата 10751, прикрепяйки строителните планове и описателни доклади, изисквани от общинските наредби.

След като сградата бъде завършена и инспектирана от общинската управа, сградата ще бъде активирана в съответствие със закон 10751.

Доказателството за разрешение на общината е подпечатано на съответното разрешение за строеж и на хоризонталния план за подразделение, изготвен от геодезиста и приложен към това разрешение.

От този момент имотът има качество или статус на хоризонтална собственост.

Разбира се, този план трябва да бъде регистриран и в кадастъра, но законното качество на хоризонталната собственост се придобива с общинското доказателство за разрешение (чл. 30 от закон 10751).

2- Адаптиране на съществуващата сграда към закон 10751.

Достъпа до системата може да се осъществи и чрез адаптиране на съществуваща сграда, обикновено собственост, към правилата за хоризонтална собственост.

Собственикът на сградата трябва стриктно да спазва строителните изисквания, наложени от общинската администрация. Процедурата, подобна на посочената по-горе (член 30 от закона).

3- Включване в хоризонталното свойство.

Друг начин за достъп до системата е чрез включване на обща сграда на собственост в хоризонталната система, въпреки че сградата не спазва стриктно общинските разпоредби относно строителните норми.

Системата за включване в хоризонтална собственост на сгради с обща собственост днес е уредена в Декрет-закон 14261 от 3 септември 1974 г., по-точно в глава 1 от посочения закон.

Общите условия за включване са посочени в чл. 1: трябва да бъдат сгради с разрешени строителни разрешения преди влизането в сила на закона и с минималните площи, изисквани от посочения член.

Изкуството. 179 от закона за бюджета, № 17296 от 21 февруари 2001 г., изменен и преработен чл. 1 от Декрет-закон 14261 от 3 септември 1974 г.

От датата на влизане в сила на закона за изменение сградите, които могат да бъдат включени в хоризонтална собственост в съответствие с разпоредбите на глава 1 от посочения указ, са тези, чието разрешение за строеж е разрешено преди 1 януари 1995 г.

Изискванията за включване са посочени в чл. 5, което изисква:

a - равнина на хоризонтално фракциониране, регистрирана в кадастъра;

b- Да се сключи договора за пожарна застраховка, предвиден в закона;

c- Да се предостави регламент за съсобственост

Раждането на хоризонталната собственост в случаите на вписване и следователно придобиване на „юридическа автономия“ на апартаментите става в момента, в който посоченият регламент е вписан в имотния регистър, раздел за недвижими имоти на отдела за установяване на имота (закон 16871, чл.6).

Този закон изключва и намесата на общинската администрация (член 5 буква буква б).

Следователно, с цел законът да улесни придобиването от обитателите на апартаментите, посочената правна норма установява "относителната неотменимост" на посочените апартаменти. Неговите единици могат да бъдат придобити от неговите обитатели само към датата на присъединяване (член 8); и това обстоятелство трябва да се контролира от упълномощаващия нотариус на отчуждението, който също трябва да запише това, което законът нарича „Осигуряващо правно основание“ (член 10)

Относителната неотчуждаемост, тоест отчуждението, възможно само в полза на определено лице, го кара да притежава „право на предпочитание“ за придобиване (член 9); Право на привилегировано право, което можете да загубите само ако отхвърлите оценката, направена от Banco Hipotecario del Uruguay по време на сделките за продажба (член 20) или ако сте осъдени в процеса, който собственикът насърчава поради различия, произтичащи от тези преговори (член 24 вкл. 2).

По-късен закон, деклариран чрез тълкуване, че посоченото право на преференция може да бъде отказано от неговия собственик (член 12 буквали a и b от Декретния закон 14560 от 19 август 1976 г.).

4- Ранно влизане в хоризонталната система.

За да насърчи строителството, указ-закон 14261 позволява в своята глава 3 влизането в хоризонталната система на собственост на сгради, които все още не са изградени, просто проектирани или в началните фази на нейното изграждане. Режимът е изключителен и се установява само в случаите, когато строителството на сградата се финансира с заеми, отпуснати от Banco Hipotecario del Uruguay (член 34 от Декрет-закон 14261)

Спомена изкуството. В него се посочва, че „с единствената цел на такива заеми“ ще се разбира, че съществува хоризонтална собственост, след като са изпълнени следните изисквания:

а) че разрешението за строеж е било даденоб) че "планът за хоризонтален проект за подразделение" на сградата, която ще бъде построена, е регистриран в кадастър; Регламента за съсобственост е предоставен в съответствие с посочените проекти (член 34 от Декрет-закон 14261)

За да се улесни максимално изграждането на сгради, чл. 35 от закона предоставя на БХУ изключителни правомощия, позволява му да се откаже от разрешението за строеж, съпоставянето и регистрацията на плановете и временната оценка, ако са настъпили предвидените в закона обстоятелства, като БХУ е в състояние да замени общинското правителство и кадастъра, до приключване на строителството на сградата (чл. 34 вкл. 3 от закона)

Законът установява, че цялата тази документация трябва да бъде ратифицирана след регистрацията на окончателните планове, но налага ратификацията само в случай на проверка на разликите между данните, които излизат от „проектите“, и тези, които са резултат от окончателните планове.

В момента Закон 16760 от 16 юли 1996 г. разширява режима на глава 3 от Декрет-закон 14261 за заеми за строителство, отпускани от институции за финансово посредничество, включени в чл. 1 от Декрет-закон 15322 (частни банки)

Законът установява в чл. 2, същата форма на достъп до хоризонталната система като тази, установена в глава 3 от Декрет-закон 14261, но не предоставя на частните банки изключителни правомощия, които последният закон предоставя на BHU.

ДРУГА ФОРМА ЗА ДОСТЪП ДО ХОРИЗОНТАЛНАТА СИСТЕМА

Кондо разработки: фон

Преди валидността на така наречения "втори извънреден закон"; Закон № 17 292 от 25 януари 2001 г. всъщност организираше на различни места в Паиса така наречените селски клубове или затворени квартали.

Състои се от организиране в затворена или оградена зона или повърхност, изграждане на къщи и резиденции, предназначени за отдих или туризъм или дори за постоянно жилище, допълнени от сгради, открити пространства, улици или пътища и други елементи на инфраструктурата ¨, предназначена да задоволи общите нужди на жителите на квартала.

Тези строителни комплекси се развиват извън всяка регулаторна рамка, която регулира тяхното изграждане и експлоатация. Тъй като дяловете или партидите, предназначени за отделната област, нямаха правна самостоятелност и следователно беше невъзможно да бъдат прехвърлени на трети лица, тези частни урбанизации бяха организирани като обикновени етажни собствености с договорен произход или като публични акционерни дружества. Приобретателите са били обезвредени: или квотата е неделима част от етажната собственост, или акции на корпорацията, собственик на целия комплекс. Във всеки от случаите използването и ползването на отделната партида е било осигурено на приобретателя чрез вътрешно регулиране на използването и насладата, просто задължително.

Правна регламентация

Закон № 17,292 предвижда в своите членове 48 до 55 регламент за хоризонтална собственост, към който тези селски клубове или назъбени квартали прибягват, да организират и функционират. За съжаление законът не прави разпоредбите му задължителни за организацията и функционирането на тези разработки. Законът изразява в член 48 ¨… те могат да се ръководят от хоризонталния режим на собственост, което означава, че тези урбанизации могат да бъдат организирани и да функционират с различен устав. Член 55 също прави незадължителен статутът за съществуващите разработки пред закона, като изрича… те могат да се адаптират и да разчитат на създадената система… ¨. Членове 48 до 55 от Закон № 17 292 са регламентирани с Декрет № 323/001 от 21 август 2001 г.

Уставът на хоризонталната собственост

Уставът на хоризонталната собственост, приложим за тези частни разработки, е установен в член 50 от закона. Тази статия гласи: Всеки собственик ще бъде изключителен собственик на своята партида или единица и съсобственик на стоките, засегнати от общата употреба; ¨ Съвместната собственост върху общата собственост е неделима от собствеността върху всяка партида или дял; Те ще бъдат общи блага, предназначени за използване и ползване от всички съсобственици, като например:… ¨. Разпоредбата на този член концептуално съвпада с разпоредбите на членове 2, 3 и 4 от Закон 10 751, който съдържа и развива устава на хоризонталната собственост. Посоченото по-горе член 50 има своята полезност да ратифицира специалността и оригиналността, които настоящият устав налага по отношение на първоначалния статут от 1946 г.

Индивидуални блага и общи блага

Първоначалният устав на хоризонталната собственост прави разлика между индивидуална и обща собственост (чл. 1 до 4 от закона 10 751); следващите закони поддържат разграничението и този закон не е изключение (чл. 48, т. 2 от Закон 17 292).

Законът определя развитието на етажната собственост като: ¨ всички комплекси от недвижими имоти, разделени на множество активи или партиди, предмет на индивидуална собственост, допълнени от инфраструктура на недвижими имоти и общи услуги, обект на съвместна собственост и съвместно управление от собствениците на отделните активи (чл. 48 вкл. 2о). В този закон хоризонталната единица за собственост е "парцел" или "фракция на земята, обособена в равнината като индивидуална фракция" (член 49), независимо дали има конструкции или не. Индивидуализацията му ще се извърши по подобен начин на тази на познатото хоризонтално свойство: pattern матричен модел и номер на единица ¨, разделени от тире. Това е една от първоначалностите на този закон: в първоначалния закон за хоризонталната собственост земята представляваше общото благо на върха (член 3 от Закон 10 751).В този закон № 17,292 ставаме свидетели на новостта на загубата на „известност“ на сградата като актив, предназначен за хоризонтално деление и загубата на нематериалността на земята като неделимо общо благо. Тук делимото на индивидуални и общи активи е самата земя и сградата се оказва евентуален елемент и не е необходима, за да представлява „лот“, „независима фракция“ или „единица“ от хоризонталната собственост (чл. 48 и 49 от закона).„Независима фракция“ или „единица“ от хоризонтална собственост (чл. 48 и 49 от закона).„Независима фракция“ или „единица“ от хоризонтална собственост (чл. 48 и 49 от закона).

Област на уреждане на урбанизации

Друго от оригиналите на този закон е, че той носи или може да доведе хоризонтално свойство към полето.

Закон № 10 751 не забранява хоризонталната собственост да се намира в селски район, но от социологическа гледна точка, хоризонталната собственост възниква и се развива като изключително градско явление; и не само градски, но относително големи градове. Самият му вид се определя от необходимостта да се възползват по-добре от намалената градска териториална зона в отговор на нарастващата концентрация на населението в големите градове.

Закон № 17 292 предвижда устав за „урбанизациите, разработени в градските, крайградските или селските райони“ (член 48 от инк. 1) и дава право на съответното общинско правителство да ги „включи в категорията на градските или крайградските райони“ (член 48, последен параграф). С други думи: Законът не задължава общинската управа да включва имота в градската или крайградската зона; следователно общинското правителство може да му позволи да остане в селски район.

Раждане на хоризонталната система

Достъпът до хоризонталната собственост или системата "хоризонтално състояние" ще има, когато са изпълнени изискванията, изброени в член 51 от закона:

а) Окончателното разрешаване на инфраструктурните работи б) Надписване на плана за измерване и хоризонтално подразделение, след общинския „колекция“ в) Предоставяне и надпис на регламента за съсобственост (чл. 50, т. 3)

Законът взема конститутивни елементи от предишните закони; тя е по-взискателна от Закон 10.751, в който системата е достъпна с единственото общинско разрешение на сградата (член 30 от Закон № 10.751), нищо не говори за застраховката за пожар, посочена в член 30 от Закон № 10751; но е ясно, че е приложимо за инфраструктурни работи, в съответствие с разпоредбите на член 54, инк. 1 от Закон № 17,292, който прави приложим към този специален устав на хоризонталната собственост разпоредбите на другите закони по въпроса,

След това хоризонталното състояние ще се роди, когато "инфраструктурните работи" (общи активи на комплекса) бъдат завършени и разрешени.

Предхоризонтално състояние

Закон № 12358 от 3 октомври 1957 г. разрешава да се регистрира в Общия регистър на забраните, уникалния раздел „Обещания за отчуждаване на недвижими имоти в условия“, ангажимент за продажба на хоризонтални имотни единици на сгради в строеж (все още не е разрешен) и дори от просто проектирани сгради. Член 9 от Закон 12 358 даде нова формулировка на член 15 от Закон № 10 751, формулировка, която се поддържа и до днес. Бъдещата хоризонтална единица беше индивидуализирана от графичната гледна точка в „посочен план или скица“, без регистрация, подписан от геодезист или архитект. На това положение на сградата и на правната възможност за предоставяне на обещания за регистрация на продажба, доктрината, наречена "предхоризонтално състояние".

Този закон № 17 292 също организира или предвижда състояние на предхоризонталност в член 53. Обещанията за продажба на хоризонталните единици от този закон могат да бъдат регистрирани, ако са изпълнени две условия:

а) Наличие на „плосък проект“, регистриран в кадастъра б) Предоставяне на общинско разрешение за строеж за инфраструктурни работи.

Напредване на хоризонтално състояние

Хоризонталният статус би могъл да съществува дори преди съществуването на сградата, ако строителството на споменатата сграда трябва да се извърши със заем от Banco Hipotecario del Uruguay и посоченото строителство, контролирано от посочената банка (член 34 от Декретния закон № 14,261). Тази разпоредба беше разширена и за сгради, построени със заеми, отпуснати от частни банки (член 2 от Закон № 16 760).

Според този закон № 17 292, когато финансирането на инфраструктурни работи включва Banco Hipotecario del Uruguay или частна банка, той ще бъде приложим при разработване на етажна собственост, авансовите приходи за хоризонталното състояние, посочени в Декрет № 14,261, Глава III и Закон № 16 760 (член 54, вкл. 2 от Закон № 17 292).

Определяне на единица

След като достъпът до хоризонталната система бъде постигнат чрез някоя от процедурите, анализирани по-рано, хоризонтално притежаваната единица или апартамент ще получи „законната автономия“ или способността, необходима, за да бъде обект на бизнес устройства.

Регистрационният номер на всяка единица се предоставя от кадастъра в удостоверението за регистрация и реални стойности, които той издава, когато връща хоризонталния план за фракциониране, тоест с проверката на регистрацията и регистрацията.

Споменатият документ служи като основа заедно с гореспоменатия план за предоставяне на регламента за съсобственост. Номерът на шаблона на хоризонталната единица се състои от номера на шаблона на земята, която се нарича

регистър на родителите, разделен с тире на номера на единицата (чл. 4 от постановлението от 16 януари 1947 г.). В случаите, когато на даден обект е построена повече от една сграда, всяка сграда се счита от Дирекцията по кадастъра за независим "блок" и трябва да бъде индивидуализирана с главна буква (с изключение на буквите "Ch" и "LL").). По този начин хоризонталният модел на единица ще бъде интегриран с номера на модела на земя или матричния модел, последван от главна буква, идентифицираща блока и последван от номера на единицата. По този начин в земя, регистрирана с номер 1000, единица 001 на първата разглеждана сграда ще има следния номер на модел:

0001000 / A / 001¨. Данните, които законът изисква за идентифициране на земята и единицата са тези, посочени в член 41 от Декретния закон № 14 261.

Всички те са извлечени от хоризонталния план за фракциониране, регистриран в кадастъра, и от кадастралното удостоверение за регистрация и реалните стойности на мерните единици. И двата документа се използват за описанието на дяловете, което е направено в регламента за съсобственост.

Хоризонталната равнина на фракциониране, която може да бъде съставена от един или повече листа, също съдържа скица на местоположението на терена или измервателна равнина на терена. Посоченият сертификат се използва само за предоставяне на регламента за съсобственост.

При продажбата на хоризонтални имотни единици е обичайно да се изисква от прехвърлителя, освен заглавието на имота на единицата, копие от плана за хоризонтално подразделение и копие от регламента за съвместна собственост; Ако планът е съставен от няколко листа, ще бъдете помолени за листа, който съответства на пода или етажа, където се намира единицата, и този, който съдържа скицата на местоположението на земята.

Тези документи попълват "заглавието" на единицата и са доставени на първия купувач на всяка единица.

Регламентът за съсобственост

Регламента за съвместна собственост е регламент, който конкретизира правата и задълженията на всеки отделен собственик на дяловете, на които е разделена сграда (член 16, ин2 от Закон № 10 751).

Тя се предоставя с публичен акт и трябва да бъде вписана в имотния регистър, секция за недвижими имоти на мястото, където се намира имотът. Той задължава не само своите дарители, но и приобретателите на дялове, които не са дали съгласие за него (чл. 16 вкл. 2 от Закона за НК 10.751). Той трябва да бъде предоставен от собствениците на дяловете или от обещаващите купувачи регистрирани обещания (член 16 от Закона за НК 10 751). Закон № 14,560 от член 7, буква Б, определя специалното мнозинство, необходимо за неговото предоставяне или изменение. На практика тя се предоставя от собственика или собствениците, които са получили достъп до хоризонталната система.

Предоставянето му не е задължително при достъп до хоризонталната система за изграждане или адаптиране на сградата в съответствие със Закон № 10 751 (член 17). При останалите форми на достъп до системата нейното предоставяне и регистрация е задължително, тъй като представлява едно от изискванията, които законът налага да има достъп до хоризонталния статут (чл. 5 буквален D, 34 буквален C, от Закон № 14,261).

Техническите и правните данни, посочени в наредбите, се извличат от регистрирания план за измервания и хоризонтално подразделение, от сертификата за реални стойности, издаден от кадастъра, и от съответното разрешение за строеж, ако е приложимо.

Съдържанието на регламента за съвместна собственост може да бъде разделено на четири основни части: 1) Описание на земята, сградата, хоризонталните единици и материалните части на сградата, направено въз основа на хоризонталния план за фракциониране, кадастралния сертификат за реални стойности и в неговия в случай на разрешение за строеж, в което са изброени и детайлизирани отделните стоки и общите стоки. 2º) Декларация, определяща правата и задълженията на всеки отделен собственик. 3º) Органична част, в която са създадени строителните власти (по същество администратор и събрание на съсобственици), със списък на правомощията и правилата за работа на колегиалните органи. четвърта)Поредица от клаузи или доказателства, наложени от закона или практическо удобство, в които главно се предвижда: а) предоставяне на реципрочна ипотека, която облага всяка единица в полза на собствениците на другите дялове, като гарантира общи разходи (член 6 от Декретния закон NC 14 261); б) контролерът, че сградата е била застрахована срещу пожари (чл. 5 литра В от Декретен закон № 14 261); в) стойността на всяка единица, приписана въз основа на първите реални стойности, определени от кадастъра. Тази стойност неизменно фиксира процента на участие на всяка единица в притежанието на общи блага.

Тази пропорционалност, изчислена по отношение на общата стойност на сградата, обикновено се измерва в хиляди и също така осигурява база за разпределение на приноса към плащането на общи разходи. В така наречените „проекти за етажната собственост“ квотата е част от съвместната собственост или обща собственост, тя ще бъде пряко пропорционална на повърхността на всяка партида или дял, освен ако в регламента за съвместна собственост не е установена друга разпоредба (член 50, вкл. 2 от Закон № 17 292); д)И накрая, серия от клаузи, изисквани от Banco Hipotecario del Uruguay, които въпреки че не са задължителни, се изискват от тази банка като изискване за отпускане на заеми с ипотечна гаранция на единица. Те основно се състоят от правомощията за проверка, предоставени на Banco Hipotecario del Uruguay, и отказ от приоритет на реципрочната ипотека в случай, че единица се изпълнява от Banco Hipotecario del Uruguay по силата на последваща ипотека, договорена в полза на споменатата банка

ОПИСАНИЕ И ДИЗАЙН

Чрез описанието и разграничаването един имот е перфектно конкретизиран и индивидуализиран, за да осигури сигурност на законния трафик.

Първо, стоката се индивидуализира, например като обща собственост, хоризонтална собственост, селска собственост, а след това се разграничава от останалите, нейната предна част се изразява, стоки, с които се ограничава, изразявайки ориентацията на всеки от елементите, които цитира се и неговите измервания, това е окончателно демаркационно.

Елементите, които трябва да се вземат под внимание са:

Отделът Кадастрален участък или населено място Номер на Padrón Измервателният план с израза на геодезиста или инженера-геодезист, който е направен, датата на регистрация в Националната дирекция по кадастъра или ведомствените или местните офиси Районът или повърхността на имота.

Данните, които са от значение за описанието и разграничаването, произтичат от заглавията, плановете, информацията, предоставена от кадастъра.

нормативен

Граждански кодекс.

Указ 252/98.

Закон 14 261.

Закон 10 751.

Закон 17 292.

библиография

Миранда Фернандо, цикъл на конференции и курсове, AEU, Монтевидео, 1985, с. 42.

Мачадо Хулио Хорхе, Теория и практика на хоризонталната собственост, първо издание, AEU, Монтевидео, 2003, стр. 26.

Алварес Хорхе, Законността на строителството като независими единици, IMM, година 2000, стр. 5.

________________