Изразът „собственост върху собственост“ се отнася до документа или набора от документи, които доказват или демонстрират, че определено лице е собственик на определен имот.
Неговата практическа полза е, че представлява доказателство за майсторство, а именно:
а) по съдебен път: когато се предприеме действие, чиято легитимност предполага съществуването на това право в актьора (иск),
б) на частно ниво: в нотариалната практика това е демонстрацията, която собственикът прави пред нотариуса, за да може да се разпорежда по валиден и ефективен начин.
Досието с документи, наречено „акт за собственост“, обикновено се състои от първите копия на публичните актове, които предоставят документални доказателства за прехвърлянето на собствеността върху имота от последните тридесет или четиридесет и пет години, според случая; до днес, датата, на която ще действа.
В материално отношение обаче можем да имаме един документ или, както се случва в повечето случаи, комплект или файл, съставен от няколко документа. Някои от горепосочените документи не са предназначени да докажат прехвърлянето на собственост, а например географската демонстрация на имота, в случай на планове за измерване и удостоверение за регистрация, или да докажат спазването на задължения, както би било в случая. на общински сертификати. (1 RUBBO, Хорацио. Проучване на заглавия. Страница 11)
Причинно заглавие
Техническото правно значение на „собствеността върху собствеността“ в гражданското право е свързано с ефективната причина за придобиване на право.
В юридически технически смисъл, заглавие; Той е еквивалентен на правно защитена кауза (ефективна правна причина), която служи като правно основание както за придобиване на лично право, така и за съдебните действия, които произтичат от правото, и което дава възможност за ефективен опит за искане и изпълнение на дължимата разпоредба.
Заглавието е еквивалентно на "ефективна правна причина", за да поискаме обезщетение (чл. 1246 Граждански кодекс) и когато говорим за заглавието като "ефективна причина", за да искаме и придобием собственост върху вещта, ние сме в присъствието на "титлата за придобиване", ефективно за придобиване на домейна (чл. 705 вкл. 2 от Гражданския кодекс).
„Причинно-следственото заглавие“ и „титлата да придобивам“ не са синоними, но между двете понятия съществува връзка от пол към вид. Причинното заглавие е не само това на придобиване, но и това на кредитора, кредитополучателя, лизингополучателя и т.н. (чл. 772 от Гражданския кодекс), от която не се извлича правната способност за придобиване. Видът е идентифициран с това, което законът нарича „честна титла“, в член 1208, подраздел 1 от Гражданския кодекс.
Разликата между техническото значение на думата заглавие и обикновеното значение на заглавие или собственост на собственост ясно се възприема, когато например на практика се представят показанията на декларативното решение за придобивна давност, като единствен документ, който доказва собствеността на имот.
Споменатият документ удовлетворява изискването за доказване на собственост и в този смисъл се счита за акт за собственост. Но от него не възниква никакво заглавие в технически правен смисъл (причинно-следствено заглавие), тъй като имуществото, придобито от usucapion (първоначален начин на придобиване), не изисква причинно-следствена собственост (член 1211 от Гражданския кодекс). (RUBBO, Хорацио, цитиран Обр. Стр. 12-13)
ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ НА ИЗСЛЕДВАНЕТО НА ДЯЛ
Проучването на документацията, съставляваща правото на собственост на имот, има две специфични цели:
Уверете се, че който твърди, че е собственик, това е в действителност и в закон, тъй като тяхната легитимност зависи от него да предава домейна валидно и ефективно на приобретателя, наш клиент (чл. 769 номер 1 и 775 раздел 1 от Гражданския кодекс).
Проверете дали правото на собственост е без дефекти. Това
Това означава, че няма възможност трети лица да използват опит за действия, които нарушават спокойното притежание на бъдещия купувач или които го излагат да плаща суми, в качеството му на настоящ собственик на имота.
Необходимостта да се провери дали „заглавията са добри“ се налага от самия закон, тъй като домейнът се предава на приобретателя точно както го е имал прехвърлителят (член 775, подраздел 1 от Гражданския кодекс).3 RUBBO, Horacio. Об. Посочено. P. петнадесет
ЗАДАЧИ, ВКЛЮЧЕНИ В ИЗСЛЕДВАНЕТО НА ДЯЛ
С проучването на имота се търси да се провери дали той има юридическа самостоятелност, тоест дали е подходящ да бъде конкретен обект на бизнес с устройства. Например, апартамент, който интегрира сграда с обща собственост, може да бъде обект на лизинг (член 77, подраздел 3 от Закона за декрета 14.219), но няма да е подходящо да бъде предмет на бизнес споразумение, стига споменатата сграда да не се управлява. от хоризонталната система на собственост.
Изкуството. 1261 от Гражданския кодекс изисква договорът да е валиден, наличието на „законосъобразен и достатъчно дефиниран“ обект, който служи като предмет на задължението (чл. 1261, число 3).
Юридическата автономия на дадена стока или нейната способност да бъде предмет на бизнес с устройства изисква самото стока да бъде „собствена единица“; тоест това е надарено с независимост.
След като бъде доказана способността на имота да бъде обект на задължителни предприятия и устройства, е необходимо да се провери дали документите, които съставляват правото на собственост, не съдържат официални дефекти и дали са изпълнени тържествата, изисквани от закона за валидността на определени актове. или договори (член 1261, последен параграф от Гражданския кодекс).
Отсъствието на тържественост (напр. Обществен акт), в актовете или договорите, в които законът го е наложил, се предполага, че посочените актове или договори се считат за неспазени (член 1578 от Гражданския кодекс), те се санкционират по закон с абсолютна нищожност (чл. 1560, ал. 1 от Гражданския кодекс).
Нарушаването на тържествеността на предоставяне на публичен акт, опорочава договора и заглавието. Този дефект не може да бъде коригиран с течение на времето (30 години) в съответствие с член 1561 от Гражданския кодекс. Заглавието може също да бъде погрешно, ако актът е нищожен, дори и да съществува. Нищожността може да бъде причинена от некомпетентност на длъжностното лице или поради неточност във формата (чл. 1578 от Гражданския кодекс).
Такъв е случаят с писменото разрешение от нотариус, спряно при упражняване на професията; в протокол, който не е подписан от Върховния съд или от нотариус, сдържан поради родствени причини (чл. 1574 от Гражданския кодекс, чл. 25 от съгласувания 7533, нотариалните разпоредби и членове 24 и 65 от Декретния закон 1421).
Липсата на подпис на нотариуса, на някоя от страните или на някой от свидетелите, когато намесата им е задължителна (чл. 32 от Декретния закон 1421) също предполага нищожност.
Във всеки от изброените случаи, собствеността на имота трябва да се спазва и отхвърля. Ако това не стане, това ще изложи клиента (купувача) в крайна сметка да бъде лишен от закупения имот вследствие на предявения иск от собственика, част от недействителния бизнес или неговите наследници (член 1565, последен параграф от Гражданския кодекс).
Заглавието е съставено от копия на публичен акт и може да се случи дефектът да е причинен при издаването на копието (например пропускането на подпис); в този случай е необходимо да се консултирате с матрицата и да сте наясно какво произтича от нея (чл. 1592 от Гражданския кодекс).
Понастоящем този аспект е уреден по отношение на земите с фискален произход в член 1194 от Гражданския кодекс и в членове 121 до 124 от Закон № 12802 от 30 ноември 1960 г. По отношение на земите на общински произход в членове 524 и 525 от Закон 13,892 от 19 октомври 1970 г.
Тези закони обявяват за погасени правата на Министерството на финансите или Общината върху земите, ако настоящият притежател докаже с автентични документи, че е притежавал от себе си или от каузата си броя години, посочен в тези закони.
За да защитим нашия клиент от всяка фискална или общинска претенция, ще бъде достатъчно да проверим дали собствеността на имота съдържа автентични документи, които доказват прехвърлянето на собствеността между физически лица в продължение на тридесет и повече години във връзка със земите с фискален произход или за четиридесет и пет години или повече по отношение на земи от общински произход.
Данъчен изход
В исторически план държавата предоставя публични земи на физически лица чрез дарение или продажба. Заглавието за покупка на индивида конфигурира "фискалния изход".
Член 1194 от Гражданския кодекс предвижда: „Държавата по отношение на имущество, податливо на частна собственост, публични институции и корпорации, са обект на същите предписания като физическите лица и може да им се противопостави като тях“.
Настоящият собственик на имот, който от 1795 г. включително, като е посочил това притежание чрез публичен или автентичен документ, е собственик на собственост или на кауза, ще бъде защитен от претенциите на Министерството на финансите. Поради тази причина нотариусите преди 1960 г. трябваше да проверят прехвърлянето на домейни до фискалния изход или до 1795 г. включително.
Закон номер 12802 определя лимита на теста през последните тридесет години.
Членове 122 до 124 от същия регламентират процеса на „съдебна декларация за собственост“ с единствената цел на фискално излизане, за тези, които не могат да докажат притежание от тридесет години чрез публични или автентични документи.
Добра техника е да се добави към "заглавието" прости копия на делата, които ще липсват за покриване на тридесетте години.
Общински изход
Закон № 13,892 от 19 октомври 1970 г. счита, че активи, чието притежание е доказано с автентични заглавия, сами или от техните оригинатори, са напуснали общинската власт за 45 години.
Тези, които не постигнат посочения тест, трябва да отидат в съответната Общинска администрация и да платят толкова четиридесет и пет авоа от стойността на имота, тъй като ще останат години за завършване на владението за четиридесет и пет години.
Това означава, че владението или прехвърлянето на собствеността е било извършено за необходимото време, за да се провери дали този, който ни представи правото на собственост, е собственик на нещата и че евентуалният иск на трета страна поради упадъка на действието, на което то може да се основава, трябва да бъде отхвърлен.
Тази проверка се извършва или чрез резултатите от гореспоменатото заглавие, или чрез регистрационната информация, която се превръща в задължително допълнение за изучаването на заглавието.
МЕТОДОЛОГИЯ НА ИЗСЛЕДВАНЕТО НА ДЯЛ
За да се заемем с проучването на валидността и ефективността на легалните бизнес устройства, можем да следваме методологията, предложена от Кафаро и Карнели в тяхната работа „Договорна ефективност“. Тези автори възприемат формирането на юридическия бизнес като "процес" на съставни елементи, които се появяват един по един, по такъв начин, че всеки от тях обуславя валидността и ефективността на следващия или всеки от тях предполага съществуването, валидността и ефективността на предишния и Те го анализират на следните етапи, които отговарят на приоритетна поръчка: 4 (CAFARO, Eugenio и CARNELLI, Santiago. Договорна ефективност.)
I) правоспособност
II) регулаторна власт
III) способност за действие
IV) съгласие
V) обект
VI) причина
VII) тържественост
VIII) стояща за разпореждане
IX) окончателно заглавие
Те заявяват, че правоспособността е способността да бъде носител на правоотношения, а регулаторната сила на преговори е способността на дадено лице сам да създава договорни норми; и двете качества са присъщи на субектите на правото и следователно са външни за правния бизнес.
Юридически капацитет
Субектите, които сключват договора, трябва да бъдат надарени от закона с правосубектност (чл. 21 СК). Отсъствието на това условие определя несъществуването на бизнеса за тези автори или абсолютната му нищожност според доктрината на мнозинството.
Нормативна преговаряща сила
За да гарантираме, че субектите имат юридическа правоспособност, трябва да анализираме дали те се подпомагат от регулаторната сила на преговори, присъща на всеки предмет на правото, освен ако законът по специални причини не го отказва за конкретен случай.
Например: в случай на продажба или даряване между съпрузи, субектите нямат регулаторна сила за договаряне, защото законът изрично го е премахнал за тези конкретни действия.
За тези автори липсата на едно или и двете качества причинява несъществуването на легалния бизнес, а не неговата нищожност, тъй като те са външни изисквания към бизнеса. Това разграничение би имало различни последици в своите ефекти. Декларацията за нищожност - освен в специални случаи дава право на реципрочни възстановявания и дори достига до трети страни, до които може да се стигне с иска (чл. 1565 НК). От друга страна, несъществуването предоставя право на реципрочни възстановявания въз основа на квазидоговора за плащане на неправомерната вещ, който не би достигнал до трети лица, които черпят правото си от някоя от страните за разглеждане (чл. 1318 НК).
Способност за действие
Изброен от закона като присъщо изискване към бизнеса, както и другите елементи, които ще анализираме (чл.1261, н. 2 НК), той се състои в възможността да се създаде легален бизнес сам по валиден и ефективен начин.
По принцип, за способността да се действа законът изисква мнозинство и не е недееспособен. Абсолютно неспособният човек има правоспособност, договаря регулаторна власт, но липсва способността да действа. За да извършат валидни актове, те ще трябва да бъдат представлявани от законния си представител, бездействието им се санкционира с абсолютна недействителност (чл. 1560 НК), а в някои случаи законът добавя и правно изискване за ефективност, като съдебни разрешения или разрешения за някои актове или договори (чл. 271, бр.1; 395; 1117, 1130 НК и др.), чието пропускане поражда относителната недействителност на акта или договора (член 1560 от глоба НК).
съгласие
Това трябва да бъде изразено свободно и без дефекти (чл. 1269 НК), пороците на съгласие причиняват относителната недействителност на договора (член 1560 от глоба НК); Отсъствието на съгласие, от друга страна, може да се счита за случай на „несъществуване“ на легалния бизнес, тъй като то не е образувано.
обект
Обектът трябва да бъде законосъобразен и достатъчно дефиниран (чл. 1261, т. 3 НК), анализът ще бъде уточнен при определяне дали обектът има юридическа самостоятелност и дали е определен според закона.
кауза
Това се предполага, че съществува и е законосъобразно (чл. 1290 НК), следователно, освен в случаите, когато незаконосъобразността или лъжливостта на причината е изрично посочена в договора, не следва да правим забележки по това изискване.
Към този метод трябва да добавим
тържественост
В случаите, когато законът го налага (чл.1261 в глоба НК), чието отсъствие не позволява валидно доказателство за договора (чл. 1578 НК) и причинява абсолютната нищожност на същия (чл. 1560 НК).
Всяко причинно-следствено заглавие, което се появява в "заглавието" на актива, трябва да бъде предмет на предходния анализ, за да се определи неговата валидност и ефективност и с това ще успеем сами да формираме преценка за причинно-следствените заглавия; Но не само валидността и ефикасността като каузални заглавия са от интерес за изследването на степента, но и ефектите или последиците от тези причинно-следствени заглавия.
Целта на причинното заглавие е да послужи като ефективна основа за придобиване на права на собственост; Не е достатъчно тогава причинно-следственото заглавие да е валидно и ефективно, но и:
а) Трябва да е било съгласувано от собственика на вещта или на всички етажни собствености (член 769 nral.1o НК).
б) Тя трябва да бъде окончателна, а не разрешима, тоест създадените от нея задължения трябва да са изпълнени и това изпълнение трябва да бъде записано в заглавията.
Легитимация за разпореждане
Собствеността е право, на което законът дава качеството на „материалното“, въпреки безпредметна природа като право, което е. Чрез измислицата тя се разглежда като присъщо качество на самото нещо, като част от неговото вещество (чл. 489 НК).
- а) Не може да има недвижим имот без собственик (чл. 476 и 481 НК); б) имотът като право не може да изчезне без акта на собственика (чл. 489 НК).
Можете да престанете да бъдете собственик само ако сте съгласни с него, по отношение на собствеността урежда принципа на "легитимност", правният облик не е достатъчен, за да прекратите връзката на собственика на вещта (член 13 от глоба 10.793 закон), този принцип ратифицира залегнал в член 489 НК и е концептуално подобрен в новия Закон за регистрите №16.871, член 62о.
а) от собственика или всички етажни собствености (чл.769, бр. 1 СК);
б) от голия собственик и ползувател, в случай на разчленен имот (чл. 537, бр.3о НК);
в) от всички наследници на наследодателя, придобили актива, независимо дали те фигурират в декларацията за наследници или не; Това има презумпцията за редовност, но не накърнява правото на изключените.
Определено заглавие
Трябва да проверим спазването на всички задължения, договорени в договорите, които изучаваме:
Относно цената, договорена в продажбата:
- ефективното плащане, което произтича от заглавието; че оставката на решаващия иск е изрично уговорена, с което заглавието също става окончателно, оставяйки на продавача само изпълнителното действие за събиране на цената, лично действие, което не вреди. на купувачи на трети страни; минаха 20 години за предписване на действието.
Други действия, които могат да намалят ефективността на заглавията и следователно да анулират „ефекта на трансфер“, са тези, които могат да произтичат от това, което Кафаро и Карнели наричат общо „доброволни изисквания за ефективност“, тоест договорни споразумения, които правят ефективността на заглавие на определено събитие.
Прекратяващото или решителното условие, на което може да се прилага ефективността на заглавието, винаги идва от конвенционален източник (член 1407 НК) и се проверява чрез изучаване на изпълнителната част на договорите (член 1576 НК). В тези случаи трябва да проверим дали условното събитие е изпълнено, за да възложи пълния ефект на договора (член 1421 вкл. 1 НК), в противен случай, ако установим, че условието не е изпълнено, трябва да отхвърлим заглавието (чл. 1421 вкл. 2 DC).
Тези принципи на условните задължения се прилагат и в договори, в които законът конкретно предвижда споразумения, наречени "решаващо условие", за евентуално съществуване, тъй като всички те имат конвенционален източник. Например: клаузите за разрешаване на продажбата, споразумението за комисионна, най-доброто споразумение за купувача и споразумението за препродажба (член 1736 НК); и в дарението, пакта за реверсия или раждането на децата на донора (чл. 1628 и 1631 НК).
Искове за отмяна на актове и договори
Paulian Action
(Чл. 1296 НК). Ако триумфира срещу длъжника, измамен отчуждител, титлата на приобретателя също ще падне.
От удостоверяването на заглавията проверката на измамите няма да възникне, бюджетът за действието; ако от информацията в регистъра може да възникне някакъв елемент на съмнение.
Срокът за упражняване на действието е една година от регистрацията, но през тази година всяка продажба може да бъде атакувана от това действие и следователно, когато бъде прехвърлена отново преди годината, информацията за регистрация, която акредитира финансовото състояние на първия прехвърлител е от съществено значение за формиране на преценка за вероятността на това действие; В случай на съмнение, трябва да изчакаме хода на годината, за да можем да одобрим заглавието.
Вероятност за образуване на паулски иск може да съществува в случай, че наследниците отчудят имот с наследствен произход, без да са платили дълга на оцелялия съпруг, който има право на съпружески дял. Сблъсквайки се със заглавие с тази чакаща ситуация, е удобно да се изисква:
- Демонстрацията на плащането на съпружеската част, изчакайте в течение на година, изисквайте съгласието на съпруга преди документа, който ще предоставим.
